Beschlussvorschlag:

Der Verwaltungsausschuss beschließt:

1. Die Stadt Lauf a.d. Pegnitz beauftragt das EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Waltenhofen 2, 93161 Sinzing b. Regensburg mit der Erstellung eines qualifizierten Mietenspiegels.
   
   
2. Die voraussichtlich anfallenden Kosten in Höhe von rund 35.000,00 € stehen bei Haushaltsstelle 0.8800.6551 zur Verfügung.

Bereits in den Sitzungen am 15.09.2011 und 10.11.2011 hat die Verwaltung vorgeschlagen, die Erstellung eines qualifizierten Mietenspiegels zu beauftragen. In der letzten Sitzung hat der Verwaltungsausschuss die Verwaltung gebeten, mit den beiden beteiligten Interessenvertretungen - einerseits dem Mieterverein Nürnberg und Umgebung e. V. und andererseits dem Haus & Grund Lauf und Umgebung - Kontakt aufzunehmen, bevor eine endgültige Entscheidung gefällt werden soll. Nachdem dies im Januar 2012 erfolgt ist und beide Verbände sich äußerst positiv für die Erstellung eines neuen Mietenspiegels ausgesprochen haben, legt die Verwaltung den Vorschlag erneut zur Entscheidung vor.

Wie schon in den bisherigen Beschlussvorlagen erläutert, stammt der letzte gültige Mietenspiegel für die Stadt Lauf a.d. Pegnitz aus dem Jahr 1994. Auf die Gründe, warum eine Neuauflage in den vergangenen Jahren immer wieder scheiterte, soll nicht weiter eingegangen werden.

2011 wurde ein neuer Anlauf unternommen. Zunächst wurde der Mieterverein Nürnberg gefragt, auf welche Art und Weise die Stadt Lauf a.d. Pegnitz wieder einen Mietenspiegel heraus geben könnte. In früheren Jahren hatte dies der damalige Geschäftsführer des Mietervereins federführend mit den betroffenen Gemeinden organisiert. Da aber die Anforderungen an einen qualifizierten Mietenspiegel sehr hoch sind und die hierfür notwendige Datenerhebung einen hohen Aufwand verursacht, sieht sich der neue Geschäftsführer nicht mehr in der Lage, diese Aufgabe zu übernehmen. Die Erfahrung der letzten Jahre habe gezeigt, dass allein die Datenerhebung für eine Stadt sehr schwierig sei, da der Rücklauf der ausgegebenen Fragebögen in keinem Fall die statistisch notwendige Anzahl erreiche. Wie auch in verschiedenen anderen Städten und Gemeinden regte deshalb der Mieterverein Nürnberg an, die Erstellung eines Mietenspiegels einem auf diesem Gebiet erfahrenen, unabhängigen Institut zu überlassen. Bei dieser Lösung wäre grundsätzlich eine Zustimmung der beiden Interessenvertretungen von Mietern und Vermietern nicht zwingend notwendig, da die Erstellung eines Mietenspiegels in den Aufgabenbereich der Kommune fällt (§ 558 c Abs. 4 BGB).

Die Verwaltung hat daher mit dem EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Sinzing bei Regensburg Verbindung aufgenommen. Dieses Institut ist bereits für die Städte Nürnberg/Fürth und Neumarkt in Sachen Mietenspiegel tätig. Auch der Markt Feucht steht bereits in abschließenden Verhandlungen mit dem Institut. Daher wurde im Hinblick auf eine interkommunale Zusammenarbeit versucht, ein kostengünstiges Angebot zu erhalten, an dem sich auch Nachbarkommunen beteiligen könnten.

Der Aufbau des Angebots vom 17. Mai 2011, aktualisiert am 24. Januar 2012, sieht für die Mietspiegelerstellung vier mögliche Module vor, von denen die Verwaltung die folgenden drei beauftragen würde:

Modul 1:          Mietspiegel Konzeption/Planung/Datenauswertung und Dokumentation.

Modul 2:          Datenerhebung von mindestens 800 mietspiegelrelevanten Haushalten durch mündliche Befragung.

Modul 3:          Programmierung und Bereitstellung eines Online-Mietenspiegels.

Die Gesamtkosten für alle drei Module (eines qualifizierten Mietenspiegels) nur für die Stadt Lauf a.d. Pegnitz betragen 35.700 €. Bei Beteiligung einer weiteren Kommune erhöht sich dieser Betrag zwar auf 51.170 €, wird aber dann anteilig nach den jeweiligen Einwohnerzahlen auf die beteiligten Gemeinden verteilt.

Allerdings hat uns das EMA-Institut mitgeteilt, dass diese Angebotspreise ausgehend vom Verbraucherpreisindex seit Mai 2011 bis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angepasst werden müssen. Die Differenz zwischen beiden Indexständen betrug im Februar 1,8 Prozentpunkte. Dies ergibt eine prozentuale Steigerung von 1,6 %. Die Gesamtauftragssumme für zwei Gemeinden erhöht sich deshalb auf 52.527,20 €. Verteilt nach den Einwohnerzahlen zum Stichtag 30.06.2011 ergibt dies für die Stadt Lauf a.d. Pegnitz eine Summe von 34.788,30 €.

Der Markt Feucht hat bereits einer Auftragsvergabe zugestimmt, wartet aber auf die Entscheidung der Stadt Lauf a.d. Pegnitz.

Nach nochmaliger intensiver Gespräche mit den Vorsitzenden des Grund & Haus Lauf und Umgebung und dem Geschäftsführer des Mietervereins Nürnberg hat sich – wie schon oben erwähnt – bestätigt, dass beide Parteien sehr daran interessiert sind, dass die Stadt Lauf a.d. Pegnitz wieder einen Mietenspiegel erstellt. Beide Interessenvertretungen haben eine finanzielle Unterstützung zugesagt, allerdings nur wenn es sich um einen qualifizierten Mietenspiegel handelt (insg. 2.500 €). Außerdem werden sie intensiv bei der Erstellung der Fragebögen beteiligt werden. Sie benennen jeweils ein Mitglied für den „Arbeitskreis Mietspiegel“, der vom EMA-Institut organisiert werden wird.

Im Übrigen erläutern beide Interessenvertretungen von Mietern und Vermietern noch einmal ausführlich Notwendigkeit und Sinn eines Mietenspiegels. Neben seiner rein formal juristischen Bedeutung erfülle ein Mietenspiegel auch soziale Zwecke. Folgendes Zitat aus dem Schreiben des Mietervereins dazu:

„Letztendlich sprechen weitere kommunale Pflichten für die Erstellung eines Mietenspiegels. Aus dem ihm zu Grunde liegenden Datenmaterial können Rückschlüsse auf die Höhe der beispielsweise im Rahmen des SBG II zu erstattenden „angemessenen Kosten der Unterkunft“ gewonnen werden. Ohne belastbares Datenmaterial dürfte es für die zuständigen Ämter schwierig bis unmöglich sein, eine treffsichere Aussage über den tatsächlich angemessenen Mietbetrag zu treffen. Folglich stellt sich der Nutzen auch im sozialen Bereich deutlich dar.“

Aus einem Artikel in den Nürnberger Nachrichten vom 26.01.2012 war u. a. zu entnehmen, dass die Mietobergrenzen für Hartz-IV-Empfänger zuletzt zum 01.01.2009 angehoben wurden. Sie betragen derzeit für eine Person bei einer Wohnungsgröße von 50 m² in Nürnberg 356 €/mtl. (zum Vergleich in Lauf 330 €/mtl.) Ein Mietenspiegel könnte auch hier Verbesserungen initiieren. Die NN schreibt: „Hinter den Kulissen im Sozialreferat und im Jobcenter überlegen die Verantwortlichen, die drei Jahre alten Richtwerte dem aktuellen Mietspiegel anzupassen.“

Auch das Landratsamt Nürnberger Land hat uns auf telefonische Nachfrage bestätigt, dass ein Mietenspiegel in Lauf die Richtwerte beeinflussen und ggf. auch bei Hartz-IV-Empfängern höhere Ansprüche auslösen könnte.

Ein qualifizierter Mietenspiegel gilt grundsätzlich nur für die nächsten zwei Jahre, könnte dann aktualisiert werden und müsste nach vier Jahren neu erstellt werden, um diese Eigenschaft zu behalten. Verzichtet die Stadt auf Aktualisierung und Fortschreibung, wäre er aber weiter als einfacher Mietenspiegel zu betrachten. Die Verwaltung beabsichtigt daher, in zwei Jahren dem Verwaltungsausschuss einen Erfahrungsbericht vorzulegen und eine Entscheidung über die mögliche Aktualisierung herbei zu führen.

Die Verwaltung wiederholt daher ihren