In Ergänzung der mit der Einladung versandten Informationsvorlage dürfen wir das Ergebnis des Planungsauftrages an das Architekturbüro Seidel, das der Verwaltung am Montag, 19.04.2010, vorgestellt wurde, zusammenfassend darstellen.

Ausgehend vom Wettbewerbsentwurf des 1. Preisträgers Architekturbüro Seidel und der nachträglich verlangten Kostenschätzung für ein Pflegeheim mit 99 Plätzen ergaben sich damals

Gesamtkosten         10,76 Mio. €
Gesamtkosten/Platz      108.700 €

Nettogrundfläche/Platz   50,5 m².

In einer Überarbeitung des Wettbewerbsentwurfes ergaben sich

Gesamtkosten           9,5 Mio. €

Gesamtkosten/Platz       95.960 €

Nettogrundfläche/Platz   46,4 m².

Mit diesem Ergebnis wurden Verhandlungen mit dem Bezirk Mittelfranken als Kostenträger für Pflegeplätze geführt, der relativ strenge Vorgaben zugrunde legt. Im Einzelnen werden folgende Eckpunkte als Obergrenzen vorgegeben:

Gesamtkosten          8,12 Mio. €

Gesamtkosten/Platz       82.000 €

Nettogrundfläche/Platz     41 m².

Hier hat sich gezeigt, dass es schwierig werden wird, den Wettbewerbsentwurf auf diese strengen Vorgaben abzuändern.

Anschließend wurde vom Stadtrat die Fa. Schwan & Partner GmbH mit einer Wirtschaftlichkeitsanalyse der Glockengießer-Alten- und Pflegeheime beauftragt.

Diese kam zum Ergebnis, dass zum Einen die Zahl der Plätze auf 120 angehoben werden sollte und dass als Kostenobergrenze

Gesamtkosten         10,71 Mio. €

Gesamtkosten/Platz       89.208 €

Nettogrundfläche/Platz    50,0 m²

wirtschaftlich zu vertreten sind.

Der Stadtrat hat die Vorschläge von Schwan & Partner aufgenommen und die Verwaltung beauftragt, auf dieser Grundlage, vor Allem mit der Erhöhung der Zahl der Plätze auf 120, die Baumaßnahme neu anzugehen.

Hier sind allerdings wieder die Vorgaben des Bezirks Mittelfranken von Bedeutung, die sich bei 120 Plätzen folgendermaßen ergeben:

Gesamtkosten        9,84 € Mio. €

Gesamtkosten/Platz       82.000 €

Nettogrundfläche/Platz      43,4 m² (bei 102 EZ und 9 DZ).

Unter diesen Vorgaben wurde, wie bereits erwähnt, das Architekturbüro Seidel vom Stadtrat mit der Erstellung eines neuen Vorentwurfs für ein Pflegeheim mit 120 Plätzen beauftragt.

Dieser nun vorliegende Vorentwurf wurde mit Verwaltung und Heimleitung abgestimmt, so dass die funktionalen Abläufe erfüllt werden.

Die neue Planung wird in der Sitzung durch die anwesenden Planer ausführlich vorgestellt.

Die für die Beurteilung des Entwurfes wesentliche Kostenermittlung wurde sehr detailliert und teilweise bereits über Angebotseinholungen ermittelt und beinhaltet eine Genauigkeit von +/- 5 %.

Die Kostenermittlung erfolgte stufenweise, weil nur somit ein Vergleich mit den Kostenvorgaben des Bezirks Mittelfranken, die sich auf Baukosten aus 2008/2009 beziehen, erfolgen kann.

Insofern wurde bezüglich der energetischen Betrachtung die erste Kostenstufe unter Zugrundelegung der EnEV 2007 durchgeführt. Sie erbrachte folgendes Ergebnis:

Gesamtkosten          10,18 Mio. € (+ 3,46 %)

Gesamtkosten/Platz        84.833 € (+ 3,46 %)

Nettogrundfläche/Platz   44,95 m² (+ 3,57 %).

Es ist ersichtlich, dass im Vergleich mit dem Vorgaben des Bezirks hier geringfügige Überschreitungen vorliegen.

Bei genauer Betrachtung des Vorentwurfes muss von Seiten der Verwaltung festgestellt werden, dass hier noch ein gewisser Spielraum nach unten besteht, der allerdings nur durch eine weitere Komprimierung der Gemeinschaftsflächen ausgenützt werden kann. Damit wäre nach Auffassung der Verwaltung eine ziemlich gute Annäherung an die Vorgaben des Bezirkes möglich.

Bei einer Ausführung nach den geltenden, rechtlichen Vorschriften, insbesondere unter Zugrundelegung der EnEV 2009, ergeben sich laut Kostenberechnung des Architekturbüros Seidel folgende

Gesamtkosten          10,3 Mio. €

Gesamtkosten/Platz       85.833 €

Nettogrundfläche/Platz  44,95 m².

Diese Gesamtkosten von 10,3 Mio. € beinhalten ein Bauwerk mit einem mittleren Standard und enthalten keine Vollküche, keine Caféteria und auch keine voll angelegten Außenanlagen (z.B. Demenzgarten).

Im Vergleich mit den Ergebnissen der Fa. Schwan & Partner liegen die ermittelten Kosten unter den hier angesetzten Werten.

Auftragsgemäß wurden vom Architekten weitere Kostenbausteine für zusätzliche Ausstattungen ermittelt.

So ergeben sich die Mehrkosten für eine Vollküche mit insgesamt ca. 225.000 €. Die Mehrkosten für eine Caféteria schlagen mit ca. 120.000 € zu Buche. Der Demenzgarten in kompletter Ausstattung würde die Kosten für die Außenanlagen um ca. 65.000 € erhöhen.

Außerdem wurden vom Architekten auch energetische Zusatzmaßnahmen kalkuliert.

So würden sich bei einem Energiestandard von EnEV 2009 ./. 30 %, also einer nochmaligen Verbesserung des Energieverbrauchs und der Einrichtung einer Heizungsanlage mit Holzpelletkessel und der dazu notwendigen weiteren Einrichtungen Zusatzkosten in Höhe von ca. 265.000 € ergeben (bezogen auf Standard EnEV 2009).

Zusatzkosten für die Verbesserung des Energiestandards, ebenfalls für EnEV 2009 ./. 30 % in Verbindung mit einem Blockheizkraftwerk, ergeben sich mit ca. 150.000 €.

Somit würden sich unter Berücksichtigung der zusätzlichen Ausstattung und einer energetischen Zusatzmaßnahme mit BHKW

Gesamtkosten         10,86 Mio. €

Gesamtkosten/Platz       90.500 €

Nettogrundfläche/Platz   45,64 m²

ergeben.

Man muss allerdings davon ausgehen, dass die zusätzliche Ausstattung bzw. energetische Zusatzmaßnahmen vom Bezirk Mittelfranken nicht anerkannt werden und fraglich ist, ob die dadurch erhöhten Pflegesätze dann am Markt auch umsetzbar sind.

Allerdings können vor Allem durch die energetischen Zusatzmaßnahmen Einsparungen im laufenden Betrieb durch geringere Energiekosten erzielt werden, die sich wiederum positiv auf die Gesamtbetrachtung der künftigen Pflegesätze auswirken werden.

Ergänzend darf noch angeführt werden, dass vom Architekten auch noch Refinanzierungsvorschläge gemacht wurden, die zum Einen die Veräußerung des bei der jetzigen Außenanlagenplanung nicht mehr benötigten Grundstücksbereiches mit einer Größenordnung von 1.450 m² beinhalten. Damit wird allerdings die Außenbereichsfläche bzw. der Gartenbereich entsprechend verringert gegenüber dem Wettbewerbsentwurf.

Weiterhin kann aus der Fremdvermietung der Caféteria ein Mieterlös laut Architekt mit ca. 90.000 € generiert werden.

Diese Beträge wirken sich nicht auf die Kosten direkt aus, sondern können allenfalls bei der Finanzierung der Maßnahme herangezogen werden.

Zusammenfassend kann von Seiten der Verwaltung festgestellt werden, dass der vorgelegte Vorentwurf den Anforderungen im Wesentlichen entspricht, dass allerdings bezüglich des Abgleiches mit den Vorgaben des Bezirks Mittelfranken noch gewisse Änderungen bzw. Einsparungen notwendig werden.

Bezüglich der zusätzlichen Ausstattung und der energetischen Zusatzmaßnahmen kann die Auffassung vertreten werden, dass diese Kosten mit in die Gesamtfinanzierung einbezogen werden, damit langfristig gesehen, ein den erforderlichen Maßstäben gerecht werdendes und optimal nutzbares Gebäude entsteht.