Beschlussvorschlag:

Der Stadtrat hat Kenntnis von den notwendigen stiftungsrechtlichen Maßnahmen und beschließt wie folgt:

a) Grundstockvermögen der Römer’schen Stiftung

Zum Grunderwerb zwischen der Römer’schen Stiftung und der Stadt Lauf a.d. Pegnitz ist der Abschluss eines Kaufvertrages wegen der fehlenden rechtlichen Selbstständigkeit der Römer’schen Stiftung nicht erforderlich. Es erfolgt gemäß Sachvortrag lediglich eine Umwandlung des vorhandenen Stiftungsvermögens (Grundstockvermögen) von Geld- in Grundstücksvermögen vorgenommen.

b) Abschluss Erbbaurechtsvertrag

Zur Errichtung eines Neubaus für die „Tagespflege Demenz“ durch die Glockengießer-Spitalstiftung St. Leonhard stellt die Römer’sche Stiftung das Grundstück FlNr. 897, Nähe Fasanenstraße/Am Kehr, mit einer Teilfläche von rd. 1.700 qm, im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages zur Verfügung.

Als Eckpunkte des Vertrages sind der derzeit kalkulierte Grundstückswert i. H. v. 250.000 Euro (Ansatz als Gemeinbedarfsfläche) sowie ein jährlicher Erbbauzins i. H. v. 3.250 Euro (1,3 %) festzuschreiben. Der jährliche Erbbauzins ist der Römer’schen Stiftung als Ertrag gutzubringen. Die zugehörigen Nebenkosten (Grunderwerbskosten) trägt die Stadt Lauf a.d. Pegnitz.

Im Falle des Ausfalls bzw. einer Nichtbeteiligung der Römer’schen Stiftung tritt die Stadt Lauf a.d. Pegnitz in den Vertrag ein. Der Erbbauzins kann dann zugunsten der Glockengießer-Spitalstiftung eingesetzt werden.

Die notwendigen Erschließungsmaßnahmen des Grundstücks erfolgen durch die Stadt Lauf a.d.Pegnitz; die Kosten i. H. v. rd. 165.000 Euro werden im Rahmen des Haushalts 2022 zur Verfügung gestellt.

c) Mietvertrag

Zwischen der Glockengießer-Spitalstiftung St. Leonhardt und der Betreiberin, der Gemeinnützigen GmbH „mittendrin“, wird ein langfristiger Mietvertrag zum Betrieb der Einrichtung geschlossen. Die monatliche Miete wird als Staffelmiete (1. Jahr 2.500 Euro, 2. Jahr 3.000 Euro, ab 3. Jahr 3.500 Euro) bis zu einer maximalen Höhe von 3.500 Euro ausgewiesen.

d) Freiwilliger Möblierungszuschuss der Stadt

Die Finanzmittel für den freiwilligen Möblierungszuschuss an die Glockengießer Spitalstiftung St. Leonhard i.H.v. 55.000 Euro werden in den jeweiligen Haushalten 2022 zur Verfügung gestellt.

Sie sind zur freien Verfügung bzw. zum Erwerb von Ausstattungsgegenständen an die Gemeinnützige GmbH „mittendrin“ weiterzuleiten.

e) Vergabe- und Auswahlverfahren

Es wird explizit festgestellt, dass weder ein förmliches Vergabeverfahren zum Erbbaurechtsvertrag noch ein freiwilliges Trägerauswahlverfahren zur Suche eines Betriebsträgers vorzunehmen sind, da es sich zum einen um Verwaltungsverfahren (Stiftungsverwaltung) und zum anderen um keine öffentlichen Aufträge handelt.

Der gesamte Sachvortrag wird zum Bestandteil des Beschlusses.

Basierend auf dem Beschluss des Stadtrates vom 28.01.2021 sollen die weiteren Modalitäten für die verschiedenen zu treffenden Entscheidungen durch die zuständigen Gremien festgelegt werden.

So wurden bereits in den digitalen Ausschusssitzungen am 22.07. (VAS) und am 27.07. (BUAS) die einzelnen Punkte vorbesprochen, um im heutigen Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt zu werden.

Dementsprechend war Folgendes zu veranlassen:

1. Beschlussfassung zu den Grundstücksgeschäften als Grundlage der notwendigen Vertragsgestaltungen zwischen den Körperschaften (Stadt/Stiftungen) und der Betreiberin
2. Maßnahmen- und Finanzierungsbeschluss

Punkt 2 wird unter einem gesonderten Tagesordnungspunkt zu beschließen sein.

Zu Punkt 1 werden nachfolgend die einzelnen Maßnahmen erläutert:

a) Grundstockvermögen Römer’sche Stiftung

Bereits in der Januarsitzung war das Grundgerüst zum Projekt vorgestellt worden. Auch, dass aus dieser Investition heraus die Römer’sche Stiftung unterstützt und dort wieder ein dauerhafter Ertrag zur Erfüllung des Stiftungszwecks erzielt werden sollte.

Das geplante Gesamtkonstrukt wurde von anwaltlicher Seite geprüft; zuvor waren sowohl die Stiftungsaufsicht(en) bei der Regierung von Mittelfranken und beim Landratsamt Nürnberger Land als auch der Bayerische Kommunale Prüfungsverband dazu um Stellungnahme gebeten worden.

Alle sehen insbesondere die Vorgehensweise der Umschichtung des Grundstockvermögens der Römer’schen Stiftung in der alleinigen Verantwortung der verwaltenden Stadt Lauf und geben diesbezüglich keine weitergehenden Stellungnahmen ab. Stiftungsrechtlich werden grundsätzlich keine Bedenken gesehen, solange die Stiftungszwecke nicht gefährdet werden; verschiedene Einzelmaßnahmen müssen jedoch gesondert kommunalrechtlich betrachtet und ggf. zur Genehmigung vorgelegt werden (z. B. Satzungsänderung, Erbbaurecht als kreditähnl. Rechtsgeschäft, Bestätigung der Gemeinnützigkeit, Kreditaufnahme).

Die Beurteilung durch unseren Rechtsanwalt ergab ebenfalls, dass es sich um kein klassisches Grundstücksgeschäft sondern lediglich um eine Vermögensumschichtung von Grundstockvermögen der nicht rechtsfähigen Römer’sche Stiftung handelt und das vorhandene Geldvermögen (250.000 Euro) damit in Grundstücksvermögen umgewandelt wird.

Aufgrund des Unvermögens der Stiftung, rechtlich selbständig zu handeln, ist auch ein Kaufvertrag zwischen Stadt und Stiftung nicht notwendig. Auch früheres Grundvermögen stand grundbuchrechtlich immer schon im Eigentum der Stadt Lauf.

Auch das fragliche Baugrundstück Nähe Fasanenstraße/Am Kehr mit einer benötigten Teilfläche von 1.700 qm von für das Tageszentrum wird somit, zur ausschließlichen Verwendung für gemeinnützige, mildtätige, soziale Zwecke, im Eigentum der Stadt Lauf bleiben, rein stiftungsrechtlich aber in das Grundstockvermögen der Römer’schen Stiftung übergehen.

Um künftig wieder und dauerhaft dem Stiftergedanken der Römer’schen Stiftung Rechnung tragen zu können, waren schon länger Überlegungen angestellt worden, wie dies werterhaltend und gleichzeitig rechtssicher gestaltet werden kann.

Die Verwaltung sieht in dem bereits vorgestellten Vorgehen nach wie vor eine geeignete Maßnahme, um der Römer’schen Stiftung langfristig Erträge angedeihen zu lassen.

Da bisher jedoch kein Konsens bezüglich der Höhe des Erbbauzinses (1,3 %) erzielt werden konnte, sei hier darauf verwiesen, dass eine Beteiligung der Römer’schen Stiftung nicht zwingend erforderlich ist bzw. auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann.

b) Abschluss Erbbaurechtsvertrag

Die Hingabe des neuen Grundstückes zur Bebauung mit dem Haus für die „Tagespflege Demenz“ in Form eines Erbbaurechts zwischen der Stadt Lauf a.d. Pegnitz (handelnd für die Römer’sche Stiftung) und der Glockengießer-Spitalstiftung St. Leonhard bietet sich an, um eben langfristig Stiftungserträge zu erlangen.

Ein Trägerauswahlverfahren dafür (Anwendung Vergaberecht) ist nicht notwendig (vgl. Stellungnahme RA Döbler).

Aus der als Anlage beigefügten Kalkulation wird ersichtlich, dass zwischenzeitlich ein jährlicher Erbbauzins von 3.250 Euro (1,3 % aus Grundstückswert) angesetzt werden kann.

Dieser Betrag wird von der Spitalstiftung an die Römer’sche Stiftung zu zahlen sein.

Daraus kann jährlich der Stiftungszweck der Römer’schen Stiftung (u. a. Unterstützung bedürftiger, evangelischer Gemeindemitglieder) erfüllt werden.

Der abzuschließende Erbbaurechtsvertrag wird aufgrund stiftungsrechtlicher Vorgaben zwischen der Stadt Lauf (handelnd für Römer’sche Stiftung) und der Glockengießer-Spitalstiftung St. Leonhard  (vertreten durch den besonderen Vertreter der Stiftungsaufsicht beim Landratsamt Nürnberger Land) auszufertigen sein. Damit erhöht sich das Grundstockvermögen der Glockengießer-Spitalstiftung (Zugang grundstücksgleiches Recht).

Sollte eine Beteiligung der Römer’schen Stiftung nicht gesehen werden, würde sich an der rechtlichen Abwicklung, mit Ausnahme der Vermögensumschichtung bei der Römer’schen Stiftung, nichts ändern. Der Erbbaurechtsvertrag mit der Stadt und der daraus resultierende Erbbauzins stünden dann als allgemeine Mittel der Stadt zur Verfügung und könnten beispielsweise als Defizitausgleich direkt dem Altenheimbetrieb der Stiftung (Hermann-Keßler-Stift) zur Verfügung gestellt werden.

Die Glockengießer-Spitalstiftung St. Leonhard wird auf dem Erbbaugrundstück den Neubau des Tagespflegezentrums errichten. Die voraussichtlichen Baukosten sind mit 1.250.000 Euro veranschlagt.

Die notwendigen Erschließungsmaßnahmen (rd. 165.000 Euro) werden durch die Stadt Lauf durchgeführt; die Mittel dazu im Rahmen des Haushalts 2022 zur Verfügung gestellt.

Näheres zur Gesamtfinanzierung einschl. Fördermitteln ist im gesonderten Maßnahmen- und Finanzierungsbeschluss dargestellt.

Im Falle der Beteiligung der Römer’schen Stiftung werden selbstverständlich konkrete Regelungen in die Verträge aufgenommen werden, die u. a. den sog. Heimfall regeln und so die Stiftung vor etwaigen finanziellen Belastungen schützen. Gleichfalls wird zum Schutze der finanziellen Leistungsfähigkeit der Spitalstiftung eine gesonderte Vereinbarung zu schließen sein, in der sich die Stadt lauf a.d.Pegnitz verpflichtet, etwaige Mietausfälle zu kompensieren.

c) Mietvertrag

Das so errichtete Gebäude wird unbefristet an die Betreiberin, eine Gemeinnützige GmbH, vermietet werden.

Eine Ausschreibung nach Vergaberecht  war in diesem Fall nicht vorzunehmen; die Glockengießer-Spitalstiftung ist kein öffentlicher Auftraggeber (vgl. Stellungnahme RA Döbler vom 23.06.2021).

Auch hier ist aus der beigefügten Kalkulation ersichtlich, dass eine unter Berücksichtigung von kalkulatorischen Kosten (Afa und Zins) und Gebäudeunterhalt (Peterssche Formel) zu erzielende Miete bei durchschnittlich monatlich 3.450 Euro liegen wird. Es wird eine Staffelmiete vereinbart werden, so dass sich eine den Förderkonditionen und den Anforderungen der Stiftung entsprechende Miete erzielen lässt.

Die Mieteinnahmen bleiben als Ertrag für die Spitalstiftung verfügbar und dienen zunächst der Finanzierung der zu tätigenden Investition; die übersteigenden Beträge verbleiben als allgemeine Deckungsmittel im Haushalt der Spitalstiftung und können dort beispielsweise auch als Ausgleichsbetrag gemäß Stiftungssatzung für den Altenheimbetrieb des Hermann-Keßler-Stifts zur Verfügung gestellt werden.

d) Freiwilliger Möblierungszuschuss der Stadt

Dem Bauträger (Spitalstiftung) soll – analog der Vorgehensweise bei den städtischen Kindertageseinrichtungen – eine freiwillige Einrichtungspauschale der Stadt für die Ausstattung der Räumlichkeiten im Rahmen der Baumaßnahme gewährt werden.

Die Mittel werden zur Umsetzung durch den Betriebsträger zur Verfügung gestellt, die beschafften Ausstattungsgegenstände verbleiben aber im Eigentum der Spitalstiftung.

Nach Ermittlung der notwendigen Ausstattung aufgrund der Konzeption der Betreiber-GmbH werden Finanzmittel i.H.v. 55.000 Euro benötigt.

Die Mittel werden im den Haushalten 2022 sowohl der Stadt als auch der Stiftung als freiwilliger Möblierungszuschuss der Stadt Lauf eingeplant werden.

e) Trägerauswahlverfahren

Die Entscheidung, ob ein Trägerauswahlverfahren durch die Stadt Lauf in der Funktion als Stiftungsverwalterin durchgeführt wird, ist freiwillig.

Vorgelegt wurde ein Konzept durch "mittendrin" zur Gründung eines Senioren- und Angehörigenzentrums. Nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung haben die Rechte und Pflichten in einem abzuschließenden Mietvertrag (siehe oben) Eingang zu finden. Es handelt sich damit um die Bearbeitung eines Antrags.

Durch die besondere Kooperation mit wissenschaftlicher Begleitung hat dieses Projekt "Leuchtturmcharakter". Da bisher nichts Vergleichbares im Stadtgebiet existiert, rückt auch der Wettbewerbsgesichtspunkt in den Hintergrund. Von besonderer Bedeutung sind auch die Verhandlungen mit der gemeinnützigen GmbH. Grundlage ist das Konzept, welches nicht als Leistungsverzeichnis für ein Auswahlverfahren zur Verfügung steht (urheberrechtliche Gründe).

Die Stellungnahme vom 23.06.2021 des RA Döbler stellt abschließend fest, dass zur Auswahl eines Betreibers – hier gemeinnützige GmbH „mittendrin“ – ein Auswahlverfahren

nicht durchgeführt werden muss.