Beschlussvorschlag:

Der Bauausschuss beschließt:

1.      Der Bebauungsplan Nr. 71 „Am Haltepunkt West“ wird durch einen Tekturplan gemäß § 1 Abs. 8 und § 2 Abs.1 BauGB geändert.

2.      Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus dem Entwurfsplan vom 10.11.2009.

3.      Der Tekturplan erhält die Bezeichnung „Tekturplan Nr. 1 zum Bebauungsplan Nr. 71 „Am Haltepunkt West“.

5.      Der Tekturplan beinhaltet folgende Änderungen:

a)   Der generelle Ausschluss von Einrichtungen des Einzelhandels wird aufgehoben.

Folgende Nutzungen sind zulässig:

-     nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, bevorzugt aus dem Bereich des produzierenden Gewerbes, des Handwerks, des Großhandels- und Dienstleistungsbereiches,

-     Geschäfts- und Bürogebäude

-     nicht-innenstadt-relevanter Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit (bis maximal 1200 m² Geschossfläche), vor allem die nachstehend aufgeführten, nicht innenstadtrelevanten Sortimente:

§      Badeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse,

§      Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren,

§      Brennstoffe, Holz- und Holzmaterialen, Kohle, Mineralölerzeugnisse,

§      Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge,

§      Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen,

§      Möbel, Küchen.

Folgende Nutzungen sind nicht zulässig:

-     Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten bzw. Warengruppen wie

§  Antiquitäten, Kunstgegenstände,

§  Arzneimittel, orthopädische und medizinische Produkte,

§  Baby- und Kinderartikel,

§  Bastelartikel –Blumen,

§  Briefmarken,

§  Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse,

§  Bücher, Zeitungen, Zeitschriften,

§  Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel), Organisationsmittel, Personalcomputer,

§  Devotionalien,

§  Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika,

§  Elektrogeräte („weiße Ware“), Nähmaschinen, Leuchten,

§  Fahrräder,

§  Feinmechanische Erzeugnisse,

§  Foto, Fotozubehör,

§  Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren, Silberwaren,

§  Jagd- und Angelbedarf,

§  Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost,

§  Lederwaren, Kürschnerware, Galanteriewaren,

§  Musikinstrumente, Musikalien,

§  Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung, Haus- und Heimtextilien (ohne Teppiche und Bodenbeläge), Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf,

§  Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren, Schulbedarf,

§  Schuhe,

§  Spielwaren,

§  Sportartikel, Campingartikel,

§  Uhren, Schmuck,

§  Unterhaltungselektronik („braune Ware“),

§  Waffen,

§  Wasch- und Putzmittel,

§  Zooartikel, Tiere, Tiernahrung- und –pflegemittel.

-     Weiterhin unzulässig sind Betriebe des Kfz-Handels, Handel mit Kfz-Zubehör, - teilen und –reifen,

-     Handel mit Booten und Zubehör,

-     Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

-     Fast-Food-Restaurants.

b)   Die notwendigen externen Ausgleichsflächen werden teilweise neu zugeordnet.

c)   Die Festsetzung „private Grünfläche“ entfällt.

Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekanntzumachen. Außerdem sind die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie die frühzeitige Beteiligung der berührten Behörden und Träger öffentlicher Belange durchzuführen.

Der seit dem 21.06.2006 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 71 „Am Haltepunkt West“ weist ein Gewerbegebiet nach § 8 Baunutzungsverordnung aus.

Unter Nr. 2 der „Weiteren Festsetzungen“ sind eine Reihe von Nutzungen ausgeschlossen, die in einem Gewerbegebiet generell oder ausnahmsweise zulässig wären, unter anderem „Einrichtungen des Einzelhandels“.

In der Begründung ist dazu folgendes angeführt:

„Da die Stadt Lauf a.d.Pegnitz mittelfristig über keine weiteren Gewerbeflächen verfügt, sollen die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes in erster Linie dem produzierenden Gewerbe vorgehalten werden. Um dies sicherzustellen, werden verschiedene, nach § 8 BauNVO zulässige bzw. ausnahmsweise zulässige Sekundärnutzungen durch Festsetzung im Bebauungsplan generell ausgeschlossen. Dies sind

-          Tankstellen

-          Anlagen für sportliche Zwecke

-          Einrichtungen des Einzelhandels

-          Vergnügungsstätten aller Art

-          Anlagen, die gemäß § 4 BImSchG zu genehmigen sind

-          Abfallbehandlungs- und Abfallbeseitigungsanlagen, die einer Genehmigung nach den Abfallgesetzen bedürfen.“

Diese Festsetzung hat dazu geführt, dass in der Bauausschuss-Sitzung vom 16.06.2009 zwei Anfragen abgelehnt werden mussten, da diese Nutzungen im weitesten Sinne als Einrichtungen des Einzelhandels zu bewerten waren.

Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans konnten in diesem Fall nicht in Aussicht gestellt werden, da der Ausschluss von einzelnen Nutzungen in einem Gewerbegebiet die Grundzüge der Planung berührt und Befreiungen nur erteilt werden können, solange die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Diese Meinung ist auch durch die Rechtsprechung gefestigt.

Wenn solche an sich gewerbegebietstypischen Nutzungen im Gewerbegebiet Lauf – Süd zugelassen werden sollen, wäre eine Änderung des Bebauungsplans notwendig. Allerdings sollten nach Meinung der Verwaltung nun nicht generell alle Einzelhandelsnutzungen zulässig werden.

Unterarten von Nutzungen können im Bebauungsplan jedoch nur ausgeschlossen werden, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Um entsprechendes Abwägungsmaterial zu erhalten, müssten entsprechende Marktanalysen und Einzelhandelsgutachten erstellt werden. Nachdem Aussagen des derzeit in Bearbeitung befindlichen „Integrierten Stadtentwicklungskonzepts“ zu Fragen des Einzelhandels nicht kurzfristig vorliegen werden, empfiehlt die Verwaltung, sich an der „Liste innenstadtrelevanter Waren und nicht-innenstadtrelevanter Waren“ aus dem Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP 2006) zu orientieren. Bei den innenstadtrelevanten Waren handelt es sich um Sortimente, die aufgrund ihrer Bedeutung grundsätzlich dem Innenstadtbereich vorbehalten werden sollen, um eine Schwächung der Innenstädte zu vermeiden. Dieses Schutzbedürfnis für die Innenstadt trifft aufgrund der Gegebenheiten und vorhandenen Einzelhandelsstrukturen auch auf den Kernstadtbereich der Stadt Lauf zu. Damit ist eine städtebauliche Begründung für den Ausschluss von innenstadtrelevanten Waren im GE Lauf-Süd gegeben.

Zulässig wären damit im Gewerbegebiet künftig:

-        nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, bevorzugt aus dem Bereich des produzierenden Gewerbes, des Handwerks, des Großhandels- und Dienstleistungsbereiches,

-        Geschäfts- und Bürogebäude,

-        nicht-innenstadt-relevanter Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit (bis maximal 1200 m² Geschossfläche),vor allem die in der nachstehenden Liste aufgeführten Sortimente:

§      Badeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse,

§      Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren,

§      Brennstoffe, Holz- und Holzmaterialen, Kohle, Mineralölerzeugnisse,

§      Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge,

§      Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen,

§      Möbel, Küchen.

Unzulässig wären:

-        Einzelhandelsbetriebe mit Innenstadtrelevanten Sortimenten bzw. Wargengruppen, zu denen vor Allem zählen:

§      Antiquitäten, Kunstgegenstände,

§      Arzneimittel, orthopädische und medizinische Produkte,

§      Baby- und Kinderartikel,

§      Bastelartikel –Blumen,

§      Briefmarken,

§      Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse,

§      Bücher, Zeitungen, Zeitschriften,

§      Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel), Organisationsmittel, Personalcomputer,

§      Devotionalien,

§      Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika,

§      Elektrogeräte („weiße Ware“), Nähmaschinen, Leuchten,

§      Fahrräder,

§      Feinmechanische Erzeugnisse,

§      Foto, Fotozubehör,

§      Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren, Silberwaren,

§      Jagd- und Angelbedarf,

§      Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost,

§      Lederwaren, Kürschnerware, Galanteriewaren,

§      Musikinstrumente, Musikalien,

§      Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung, Haus- und Heimtextilien (ohne Teppiche und Bodenbeläge), Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf,

§      Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren, Schulbedarf,

§      Schuhe,

§      Spielwaren,

§      Sportartikel, Campingartikel,

§      Uhren, Schmuck,

§      Unterhaltungselektronik („braune Ware“),

§      Waffen,

§      Wasch- und Putzmittel,

§      Zooartikel, Tiere, Tiernahrung- und –pflegemittel.

-        Die Angebotssituation in Lauf, auch in Bezug auf die Entwicklung der Gewerbeflächen, rechtfertigt es, dass über die zentrumsrelevanten Warengruppen hinaus noch weitere Sortimente des Einzelhandels unzulässig sein sollten. Hier insbesonders

§       Kfz-Handel (Neu- und Gebrauchtwagen),

§       Handel mit Autozubehör, -teilen und –reifen,

§       Boote und Zubehör.

-        Darüber hinaus sollten Beherbergungsbetriebe sowie Fast-Food-Gaststättenbetriebe im Geltungsbereich ausgeschlossen werden.

Im Stadtgebiet Lauf, besonders im Industrie- und den Gewerbegebieten. liegt bereits ein hoher Flächenanteil, bezogen auf die Gesamtgewerbeflächen, für Betriebe des Kfz-Handels vor.

Um die Grundzüge der Planung, im Besonderen die Bereitstellung von Flächen für produzierendes Gewerbe, zu realisieren, ist ein Ausschluss dieser Branche auch deshalb gerechtfertigt, da im Einzelfall in diesem relativ kleinen Gewerbegebiet ein hoher Flächenanteil in Anspruch genommen werden würde. Sonstiger Kfz-Handel sowie Zubehör- und Teilehandel werden in einem sachlogischem Zusammenhang mit den vorgenannten Betrieben gesehen.

Mit wenigen Ausnahmen befinden sich in Lauf die Beherbergungsbetriebe im innerstädtischen Bereich oder in einer Lage, die unmittelbar an die Innenstadt anknüpft und somit mit dem innerstädtischen Leben in Verbindung stehen. Ein Ausschluss im Gewerbegebiet ist damit analog der innenstadtrelevanten Waren begründbar.

Bezüglich der Fast-Food-Restaurants ist festzustellen, dass sie einen erheblichen Flächenbedarf benötigen (u.a. Umfahrungen für Drive-In-Schalter, Außenbestuhlungen) und damit auch den Grundzügen der Planung – Flächen für produzierendes Gewerbe – in diesem relativ kleinen Gewerbegebiet widersprechen.

Beim Ausschluss einer bisher zulässigen Nutzung können nach § 42 BauGB Entschädigungsansprüche an die Stadt entstehen.

Ausgleichsflächen:

Um den Eingriff in Natur und Landschaft durch das Gewerbegebiet entsprechend den gesetzlichen Regelungen ausgleichen zu können, sind entsprechende Ausgleichmaßnahmen auch auf Grundstücken außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplan erforderlich. Hierzu wurden Flächen aus dem Ökokonto der Stadt Lauf herangezogen und die entsprechenden Flurnummern im Bebauungsplan als Festsetzung aufgenommen.

Im Rahmen der Planungen für den Radweg entlang der Staatsstraße 2240 Richtung Altdorf hat sich gezeigt, dass hier Eingriffe in den Bannwald erforderlich werden, die ebenfalls ausgeglichen werden müssen. Nach den Vorgaben des Forstamtes ist dies nur durch Neuaufforstungen im Anschluss an bestehenden Bannwald möglich. Das einzige Grundstück aus dem Ökokonto, das diese Anforderung erfüllt, ist jedoch als Ausgleichsfläche für das Gewerbegebiet Lauf-Süd reserviert. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, das vorgenannte Grundstück als Ausgleichsfläche für den Radweg zu verwenden und im Bebauungsplan Nr. 71 ein anderes geeignetes Grundstück aus dem Ökokonto als Ausgleichsfläche festzusetzen.

Private Grünfläche:

Der Bebauungsplan setzt entlang des südöstlich angrenzenden Waldes auf den Gewerbegrundstücken einen privaten Grünstreifen mit einer Breite von 10 m fest. Dieser wurde in den Bebauungsplan aufgenommen, um den notwendigen Waldabstand von Gebäuden zu gewährleisten. Die Ausgestaltung dieser Grünfläche ist im Bebauungsplan nicht näher definiert. Die Grünfläche wurde auch nicht als Ausgleichsfläche gemeldet.

Nun hat sich bereits beim ersten Bauantrag in diesem Bereich gezeigt, dass eine reine Grünfläche die Nutzung der Grundstücke doch erheblich beeinträchtigt. So könnte im konkreten Fall keine LKW-Umfahrung des geplanten Produktionsgebäudes angelegt werden.

Nachdem auf den anderen Grundstücken, die nicht an den Wald angrenzen, auch keine Grünflächen festgesetzt sind, schlägt die Verwaltung vor, die Festsetzung „private Grünfläche“ zu streichen. Der Waldabstand wird über die festgesetzten Baugrenzen geregelt. Die Umsetzung der allgemeinen grünordnerischen Festsetzungen ist auch beim Entfall der Grünfläche erforderlich.