SessionNet | Bebauungsplan Nr. 94 "Südlich der Bleichgasse"

Betreff

Bebauungsplan Nr. 94 der Stadt Lauf a.d. Pegnitz für das Baugebiet "Südlich der Bleichgasse" - Erneute Durchführung der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange und der öffentlichen Auslegung nach § 4a Abs. 3 BauGB - Satzungsbeschluss

Vorlage

BA/080/2009

Art

Beschlussvorlage

Beschluss:

1. Es wird festgestellt, dass bei der erneuten Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange lediglich vom Landratsamt Nürnberger Land Anregungen und Bedenken vorgebracht wurden.

Zu den Äußerungen des Landratsamtes Nürnberger Land wird festgestellt:

Aktive Schallschutzmaßnahmen wie eine Lärmschutzwand mit einer Höhe von über 8 m sind entlang der Urlasstraße aus städtebaulicher Sicht, aus Gründen des Ortsbildes und unter wirtschaftlichen Aspekten nicht realisierbar. Nachdem im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden auf eine verträgliche Nachverdichtung im Innenstadtbereich nicht verzichtet werden soll, wird die durch die Bahnlinie verursachte Immissionsproblematik durch die Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen nach den Vorgaben des Schallschutzgutachtens überwunden.

2. Zu den im Rahmen der öffentlichen Auslegung eingegangen Äußerungen wird festgestellt:

Renate Reichold und Dr. med. H.H. Reichold, Weilerbach

Die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,25 wird durch die Festsetzung der maximalen Grundfläche von 640 m² ersetzt.

Die Festsetzung Nr. 7 wird dahingehend geändert, dass geringfügige Überschreitungen der Baugrenzen nicht generell ausgeschlossen werden, sondern ausnahmsweise zulässig sein können.

Die Festsetzung Nr. 12 wird nicht geändert, da bei der Errichtung von Nebengebäuden die Einhaltung eines Abstands von 5 m zu bestehenden Wohngebäuden keine wesentliche Beeinträchtigung der Bebaubarkeit des Grundstücks bedeutet.

Die unterschiedliche Festsetzung der Baugrenzen in Bezug auf die einzuhaltenden Grenzabstände beruht ausschließlich auf städtebaulichen Gegebenheiten und stellt keine Ungleichbehandlung der Grundstückseigentümer dar.

Rechtsanwälte Ernst G. Dotzler und Collegen

Die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,25 wird durch die Festsetzung der maximalen Grundfläche von 640 m² ersetzt.

Die Festsetzung Nr. 7 wird dahingehend geändert, dass geringfügige Überschreitungen der Baugrenzen nicht generell ausgeschlossen werden, sondern ausnahmsweise zulässig sein können.

Dr. med. Jörg Reichold

Im Bebauungsplan ist der ortsbildprägende Baumbestand als zu erhaltend festgesetzt ist. Im Bereich der festgesetzten Neupflanzungen können bestehende Bäume bei Bedarf durch Neupflanzungen ersetzt werden.

Die Festsetzung zum Zufahrtsverbot wird dahingehend ergänzt, dass für maximal zwei Wohneinheiten die Zufahrt zu den notwendigen Stellplätzen über die Bleichgasse zugelassen werden kann, wenn dies verkehrstechnisch möglich ist.

Standflächen für Mülltonnen am Tage der Entleerung sind erforderlich, vor allem wenn bei der Errichtung von Wohnanlagen Großgefäße eingesetzt werden.

Die Grundflächenzahl von 0,25 wird durch die Festsetzung einer maximalen Grundfläche von 540 m² auf dem Grundstück Fl.Nr. 1510/2 unter Einbeziehung der Fl.Nr. 1510/4 ersetzt. Eine weitere Verdichtung ist städtebaulich nicht vertretbar.

Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl entfällt, da durch die Festlegung der Grundfläche in m² und die Zahl der Vollgeschosse die Baukörper ausreichend definiert sind.

Die Festsetzung der Dachneigung von 30°-43° wird beibehalten, da eine Dachneigung von 43° eine sehr gute Nutzung von Solarenergie erlaubt.

Die Festsetzung Nr. 7 wird dahingehend geändert, dass geringfügige Überschreitungen der Baugrenzen nicht generell ausgeschlossen werden, sondern ausnahmsweise zulässig sein können.

Eine Herausnahme des Grundstücks aus dem Bebauungsplan kann nicht befürwortet werden, da sich an Grundlagen des Stadtratsbeschlusses vom 29.11.2007 keine Änderungen ergeben haben.

Rechtsanwälte Labbé & Partner, München

Anlass für die Planaufstellung war eine konkrete Bauanfrage zur Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 1510. Die sich durch das geplante Bauvorhaben abzeichnenden städtebaulichen und nachbarlichen Konflikte konnten nur im Rahmen eines Bebauungsplanes zielführend abgewogen werden. Die Einbeziehung des Grundstückes Fl.Nr. 1510/2 ist zwingend erforderlich, da ein wesentliches städtebauliches Ziel der Planung darin liegt, die Bleichgasse aus Gründen der Verkehrssicherheit von zusätzlichem Erschließungsverkehr weitestgehend freizuhalten.

Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl entfällt, da durch die Festlegung der Grundfläche in m² und die Zahl der Vollgeschosse die Baukörper ausreichend definiert sind.

Wirksame aktive Schallschutzmaßnahmen sind sowohl aus städtebaulichen wie auch wirtschaftlichen Gründen in diesem Fall nicht realisierbar.

Die im Bebauungsplan festgesetzten Schallschutzmaßnahmen entsprechen dem, was auch im Rahmen einer Baugenehmigung nach § 34 BauGB gefordert würde. Insofern werden die Grundstückseigentümer durch den Bebauungsplan auch in finanzieller Hinsicht nicht schlechter gestellt.

Die Festsetzung der Dachneigung von 30°-43° wird beibehalten, da eine Dachneigung von 43° eine sehr gute Nutzung von Solarenergie erlaubt.

3. Der Bebauungsplan Nr. 94 der Stadt Lauf a.d.Pegnitz für das Baugebiet „Südlich der Bleichgasse“ vom 27.03.2007 in der Fassung der letzten Änderung vom 08.07.2009 wird hiermit als Satzung nach § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) aufgestellt.

Der Textteil hat folgenden Wortlaut:

Die Stadt Lauf a.d.Pegnitz erlässt aufgrund der §§ 1 Abs. 3, 2 Abs. 1, 9, 10, 13, 13a und 30 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), geändert durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316), und des Art. 81 Abs. 2 der Bayer. Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.08.2007 (GVBl. Seite 588) in Verbindung mit Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBl. Seite 796) folgende

S a t z u n g

für den Bebauungsplan Nr. 94 der Stadt Lauf a.d.Pegnitz für das Baugebiet

„Südlich der Bleichgasse“

§ 1

(1) Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 94 gilt der vom Stadtbauamt Lauf a.d.Pegnitz ausgearbeitete Plan vom 27.03.2007 in der Fassung der letzten Änderung vom 08.07.2009, der zusammen mit diesem Textteil den Bebauungsplan bildet.

(2) Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus dem Plan.

§ 2

Dieser Bebauungsplan tritt gemäß § 10 Abs. 3 BauGB mit dem Tage der Bekanntmachung in Kraft. Gleichzeitig treten alle früheren städtebaulichen Festsetzungen, welche diesem Bebauungsplan ent- oder widersprechen, außer Kraft."

Das Stadtbauamt wird beauftragt, den Bebauungsplan ortsüblich bekanntzumachen.

Im Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan Nr. 94 für das Baugebiet „Südlich der Bleichgasse“ wurde im Frühjahr 2008 die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB sowie die öffentliche Auslegung nach
§ 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Da der Stadtrat in seiner Sitzung vom 31.07.2008 verschiedene Änderungen bzw. Ergänzungen des Bebauungsplanentwurfs beschlossen hat, wurde der Entwurf in der Zeit vom 13.10.2008 bis zum 24.10.2008 erneut ausgelegt und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange über die erneute Auslegung informiert.

Von den beteiligten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden erneute Anregungen und Bedenken zur Planung lediglich vom Landratsamt Nürnberger Land vorgebracht (Anlage A1).

Stellungnahme der Verwaltung zu den Äußerungen des Landratsamt Nürnberger Land:

Aufgrund der ablehnenden Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde des Landratsamtes fanden mehrere Gespräche statt, um einen Lösungsansatz für die Schallschutzproblematik zu finden. Um hierfür Abwägungsmaterial zu erhalten, wurde das Ingenieurbüro Wolfgang Sorge aus Nürnberg mit einer Ergänzung des ersten Schallschutzgutachtens beauftragt. Dabei wurden Varianten für Schallschutzwände mit einer Höhe von 2 m, 4 m, 6 m und 8 m berechnet. Als Ergebnis zeigt sich, dass selbst bei 8 m Höhe die Orientierungswerte der DIN 18005 in den Dachgeschossen nachts weitestgehend überschritten werden. Bei einer Lärmschutzwand von 4 m Höhe könnten selbst die Nachtwerte im Erdgeschoss nicht eingehalten werden. Berücksichtigt man die Kosten von ca. 120.000,-- € für eine Betonlärmschutzwand mit 4 m Höhe steht der Erfolg der Maßnahme in keinem Verhältnis zum Aufwand. Die Kosten für eine transparente Konstruktion würden sich etwa auf das Doppelte belaufen. Eine vom Landratsamt vorgeschlagene Kompromisslösung mit einer 2 m hohen Wall-/ Wandkombination, die aus städtebaulichen Gesichtspunkten noch integrierbar wäre, ist aus Sicht der Verwaltung reine Makulatur, da hier nahezu keine Verbesserungen des Schallschutzes erreicht werden kann. Außerdem ist anzumerken, dass die Kosten für aktive Lärmschutzmaßnahmen auf alle Fälle von der Stadt Lauf zu tragen wären, da sie in diesem Fall nicht umgelegt werden könnten.

Außerdem muss noch einmal darauf hingewiesen werden, dass die im Bebauungsplan festgesetzten passiven Schallschutzmaßnahmen wie Grundrissorientierung, Schallschutzfenster oder mechanische Belüftungsanlagen identisch sind mit den Maßnahmen, die ein Bauherr in einem Bereich ohne Bebauungsplan auch zu treffen hätte.

Diese Auffassung wird durch ein aktuelles Urteil des Bundesverwaltungsgerichts gestützt. Weist ein Bebauungsplan ein neues Wohngebiet (Allgemeines Wohngebiet – WA) aus, das durch vorhandene Verkehrswege Lärmbelastungen ausgesetzt wird, die an den Gebietsrändern deutlich über den Orientierungswerten der DIN 18005 liegen, ist es nicht von vornherein abwägungsfehlerhaft, auf aktiven Schallschutz durch Lärmschutzwälle oder –wände zu verzichten. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann es abwägungsfehlerfrei sein, eine Minderung der Immissionen durch eine Kombination von passivem Schallschutz, Stellung und Gestaltung von Gebäuden sowie Anordnung der Wohn- und Schlafräume zu erreichen. Bis zu dieser Entscheidung hat die höchstrichterliche Rechtsprechung bei der Neuausweisung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan eine erhebliche Lärmüberschreitung nur durch aktiven Schallschutz als lösbar betrachtet. Nunmehr wird es den Gemeinden im innerstädtischen Bereich ermöglicht, derartige Lärmkonflikte im Einzelfall auch durch passive Schallschutzmaßnahmen bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu lösen. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass es häufig nicht möglich ist, allein durch die Wahrung von Abständen zu vorhandenen Verkehrswegen schädliche Umwelteinwirkungen auf Wohngebiete zu vermeiden und es im Einzelfall auch unzumutbar sein kann, aktive Schallschutzmaßnahmen (z.B. Lärmschutzwände) festzusetzen.

Die Verwaltung vertritt aus den genannten Gründen nach wie vor die Auffassung, dass in diesem Fall aktive Schallschutzmaßnahmen aus städtebaulichen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht realisierbar sind.

Diese Auffassung wurde mit Schreiben vom 10.06.2009 auch dem Landratsamt Nürnberger Land mitgeteilt, mit der Bitte, die ablehnende Stellungnahme vom 06.11.2008 noch einmal zu prüfen.

Mit Schreiben vom 17.06.2009 (Anlage A2) teilte nun das Landratsamt mit, dass aus fachlicher Sicht die erheblichen Bedenken hinsichtlich der Überschreitung der zulässigen Immissionsrichtwerte aufrechterhalten werden müssen, es sich jedoch letztlich um eine Abwägungsentscheidung der Stadt handele, welche Art von Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt werden.

Die Verwaltung empfiehlt daher dem Bauausschuss, aus den vorgenannten Gründen im Rahmen der Abwägung in diesem besonders gelagertem Fall auf die Festsetzung von aktiven Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan zu verzichten und die im Gutachten des Ingenieurbüros Sorge vom 28.04.2008 aufgeführten passiven Schutzmaßnahmen als Festsetzung im Bebauungsplan zu belassen.

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Während der erneuten öffentlichen Auslegung wurden Äußerungen zur Planung vorgebracht von:

1. Renate Reichold und Dr. med. H.H. Reichold, Weilerbach (Anlage B1)

2. Rechtsanwälte Ernst G. Dotzler und Collegen (Anlage B2)

3. Dr. med. Jörg Reichold, Lauf (Anlage B3a, B3b)

4. Labbé & Partner, Rechtsanwälte(Anlage B4)

Stellungnahme der Verwaltung zu den vorgebrachten Äußerungen:

Zu 1. Renate Reichold und Dr. med. H.H. Reichold, Weilerbach

Zu 1)

Bei einer Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 1510 mit den zugesagten 640 m² ergibt sich eine rechnerische GRZ von 0,254. Die Überschreitung liegt damit innerhalb der Rundungstoleranz. Um jedoch die Bedenken der Familie Reichold zu zerstreuen, schlägt die Verwaltung vor, statt der GRZ eine absolute Grundfläche (GR) für das Grundstück Fl.Nr. 1510 von 640 m² im Bebauungsplan festzusetzen.

Zu 2)

In § 23 Abs. 3 BauNVO ist geregelt, dass eine Überschreitung der Baugrenze in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden kann. Auf Anregung der Nachbarn in der ersten öffentlichen Auslegung wurde diese Möglichkeit gänzlich ausgeschlossen. Als Kompromisslösung schlägt die Verwaltung vor, eine Überschreitung der Baugrenzen nur ausnahmsweise zuzulassen. Damit behält sich die Stadt die Möglichkeit vor, im Einzelfall zu prüfen, ob durch eine geringfügige Überschreitung nachbarliche Belange betroffen sind oder nicht.

Zu 3)

Der Bebauungsplan lässt die Errichtung von Nebengebäuden mit einer Grundfläche bis 12 m² außerhalb der Baugrenzen zu mit der Einschränkung, dass zu bestehenden Wohngebäuden ein Abstand von 5 m einzuhalten ist. Hintergrund dieser Einschränkung ist, dass ein bestehendes Nachbargebäude unmittelbar auf der Grundstücksgrenze steht und ein weiteres mit einem Abstand von nur ca. 1,3 m. Vor allem für das Anwesen Bleichgasse 9 wäre die Errichtung eines Nebengebäudes vor der Südfassade mit einem Abstand von 1,3 m eine erhebliche Beeinträchtigung. Aufgrund der Größe des Baugrundstücks bestehen genügend Möglichkeiten Nebengebäude zu errichten und dabei die 5 m Abstand einzuhalten.

Zu 4)

Eine rechtlich fragwürdige Ungleichbehandlung der Grundstücke wird seitens der Verwaltung nicht gesehen. Die unterschiedliche Festsetzung der Baugrenzen in Bezug auf die einzuhaltenden Grenzabstände beruht ausschließlich auf städtebaulichen Gegebenheiten wie eben die vorhandene Nachbarbebauung.

Zu 2. RAe Ernst G. Dotzler und Collegen

Im Schreiben der RAe Ernst G. Dotzler & Collegen werden lediglich die von der Familie Reichold vorgebrachten Einwendungen noch einmal dargelegt. Auf die Stellungnahmen der Verwaltung zu Punkt 1 wird verwiesen.

Zu 3. Dr. med. Jörg Reichold

Zu den Hinweisen des Herrn Dr. Reichold bezüglich der im Bebauungsplan festgesetzten Baumpflanzungen ist anzumerken, dass der ortsbildprägende Bestand als zu erhaltend festgesetzt ist. Im Bereich der festgesetzten Neupflanzungen können bestehende Bäume bei Bedarf durch Neupflanzungen ersetzt werden.

Das Planungsziel, aus Gründen der Verkehrssicherheit die Bleichgasse nicht mit zusätzlichem Erschließungsverkehr zu belasten, war ein wesentlicher Grund für die Entscheidung, den Bebauungsplan Nr. 94 aufzustellen. Eine unbeschränkte Zufahrt zum Grundstück Fl.Nr. 1510/2, wie im Schreiben des Herrn Dr. Reichold vom 20.10.2008 (Anlage B3 b) noch einmal ausdrücklich gefordert, kann deshalb nicht befürwortet werden. Bei der aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes möglichen Errichtung einer Wohnanlage mit z.B. 10 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 20 Stellplätzen und Zufahrt über die Bleichgasse würde sich der Erschließungsverkehr praktisch verdoppeln. Aufgrund der Einwendungen des Herrn. Dr. Reichold wurde im Bebauungsplan bereits eine Ausnahme für die Stellplätze eines Einfamilienhauses ermöglicht. Als maximales Zugeständnis an die Forderung des Herrn Dr. Reichold könnte nach Meinung der Verwaltung noch die Zufahrt für zwei Wohneinheiten, also höchstens vier Stellplätze, zugelassen werden.

Zur Frage der im Bebauungsplan geforderten Mülltonnenstandplätze ist anzumerken, dass aufgrund der möglichen Bebaubarkeit der Grundstücke die Errichtung größerer Wohnanlagen nicht unwahrscheinlich ist. Dabei werden oft Großgefäße mit einem Fassungsvermögen von 1100 l eingesetzt, für die ein geeigneter Abstellplatz am Tag der Entleerung auf dem Baugrundstück unbedingt erforderlich ist.

Zu den von Herrn Dr. Reichold formulierten Anträgen ist folgendes festzustellen:

Zu 1.

Nachdem die Einwendungen des Herrn Dr. Reichold im Oktober 2008 abgegeben wurden und bis heute keine weitere Stellungnahme hinsichtlich der Lärmimmission eingegangen ist, wird davon ausgegangen, dass hier keine Einwendungen bestehen.

Zu 2.

Die Problematik wurde bereits erläutert.

Zu 3.

Dass eine Grundflächenzahl von 0,25 nach Meinung der Stadt Lauf unter städtebaulichen und auch wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine adäquate bauliche Nutzung erlaubt, wurde bereits im Rahmen der ersten öffentlichen Auslegung festgestellt und Herrn Dr. Reichold mitgeteilt. Nachdem von der Verwaltung vorgeschlagen wurde, für das Grundstück Fl.Nr. 1510 statt der Grundflächenzahl eine maximale Grundfläche festzusetzen, sollte dies auch für die Fl.Nr. 1510/2 erfolgen. Da von Herrn Dr. Reichold mittlerweile die nordwestlich seines Grundstücks angrenzende Dreiecksfläche aus der Fl.Nr. 1510 erworben wurde und diese mit seinem Grundstück verschmolzen werden soll, ergibt sich bei einer analogen Umrechnung bezogen auf die Größe des Grundstücks eine überbaubare Fläche von 540 m².

Zu 4.

Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl kann entfallen, da durch die Festlegung der Grundfläche in m² und die Zahl der Vollgeschosse die Baukörper ausreichend definiert sind.

Zu 5.

Auch dieser Antrag wurde im Rahmen der ersten öffentlichen Auslegung bereits abgelehnt. Nachdem sich an der städtebaulichen Situation nichts geändert hat, sollte die Festsetzung beibehalten werden. Die Aussage, dass 60° die optimale Dachneigung für eine Solarnutzung wären, ist nicht richtig. Der optimale Bereich hierfür liegt bei 45°, sodass 43° wesentlich günstiger sind als 60°.

Zu 6. und 7.

Diese Festsetzungen betreffen die mögliche Überschreitung der Baugrenzen und den Abstand von Nebengebäuden zu bestehenden Wohngebäuden. Hier wird auf die Stellungnahme zu den Einwendungen der Familie Reichold, Weilersbach, verwiesen.

Der Antrag auf Herausnahme des Grundstücks aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde vom Stadtrat bereits mehrfach, zuletzt am 31.07.2008, abgelehnt. An den sachlichen Gründen der Ablehnung des Antrags hat sich nichts geändert, der Antrag kann nach wie vor nicht befürwortet werden.

Zu 4. RAe Labbé & Partner, München

Zur Erfordernis der Planung ist festzustellen, dass Anlass für die Planaufstellung eine konkrete Bauanfrage zur Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 1510 war. Die sich durch das geplante Bauvorhaben abzeichnenden städtebaulichen und nachbarlichen Konflikte konnten nur im Rahmen eines Bebauungsplanes zielführend abgewogen werden. Die Einbeziehung des Grundstückes Fl.Nr. 1510/2 ist zwingend erforderlich, da ein wesentliches städtebauliches Ziel der Planung darin liegt, die Bleichgasse aus Gründen der Verkehrssicherheit von zusätzlichem Erschließungsverkehr weitestgehend freizuhalten. Aus genannten Gründen kann der Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht geändert werden.

Zu den hilfsweise erhobenen Einwendungen wird auf die Stellungnahme zu den von Herrn Dr. Reichold verwiesen.

Zu Punkt 5 ist anzumerken, dass die im Bebauungsplan festgesetzten Schallschutzmaßnahmen dem entsprechen, was auch im Rahmen einer Baugenehmigung nach
§ 34 BauGB gefordert würde. Insofern werden die Grundstückseigentümer durch den Bebauungsplan auch in finanzieller Hinsicht nicht schlechter gestellt.

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Nachdem durch die geringfügigen Änderungen eine erneute Auslegung nicht mehr erforderlich ist, kann der Bebauungsplan als Satzung beschlossen werden.